豪配投资 “国资联盟”加仓海淀，调规地块价值几何

　　在环线优势与生态基底之上，通过规划弹性与产品力突破，探索主城稀缺地块与区域发展势能错位中的独立价值增长路径。

　　继树村地块后，海淀半壁店地块的出现再次引发了一波土地热度。

　　5月20日，北京海淀半壁店城中村改造地块迎来拍卖，起始楼面价70050元/平方米。拍卖吸引了海开控股、保利发展（600048）+北京建工联合体、北京城建+绿城中国联合体共3家竞买人参拍。经过超90轮竞价，最终由保利发展+北京建工联合体以总价45.45亿元成交，成交楼面价78418元/平方米，溢价率11.95%。

　　与此前海淀功德寺、朱房村、树村等地块土拍动辄历经两个多小时举牌过程不同，此次半壁店地块土拍仅持续不到40分钟，举牌次数也未过百轮，便迅速落槌成交。

　　业内人士表示，作为海淀供地西移的重要标志，尽管半壁店地块热度不及此前的功德寺、朱房村及树村等地块，但其稀缺性依然显著，不容忽视。

　　被调规的半壁店

　　从3月28日正式挂牌之日起豪配投资，半壁店地块便吸引了广泛关注。

　　此次的海淀区半壁店地区城中村改造项目HD00-2201-0003、0004地块由两宗小地块组成，东西相邻。其中，0003地块用地规模2.35公顷，地上建筑规模3.05万平方米，容积率1.3；0004地块用地规模1.71公顷，地上建筑规模2.74万平方米，容积率1.6；总计用地规模4.06公顷，地上建筑规模5.8万平方米。

　　该地块所处的海淀田村板块占据西四环优越区位，享有环线优势及永定河引水渠生态资源。周边的交通、医疗、教育、商业等配套都相对齐全。其距离地铁6号线田村站约1公里，距离地铁6号线和12号线交汇站海淀五路居站约800米，3公里范围内有301医院、中西医结合医院等多家三甲和综合医疗，2公里范围内有京良广场、五棵松万达和华熙live等商业。

　　不过，地块北侧有京门铁路，现已停运，1.9公里外机场或产生噪声污染。西侧房龄逾二十年的老旧社区与东侧待提升的河岸景观，使得城市界面略显陈旧。

　　尽管地块周边小环境略有瑕疵，不过凭借着突出的五环内区位优势、较低的容积率，叠加板块十年未供地的稀缺性，半壁店地块依然有着较强吸引力。

　　该地块本应在4月30日进行线下竞拍，但在4月18日，北京市规自委发布了《关于调整北京市海淀区半壁店地块城中村改造项目HD00-2201-0003、0004地块R2二类居住用地国有建设用地使用权出让文件的补充公告》，传递了两个主要信息，一是拍地时间延后20天，于5月20日完成出让。二是调整了地块的规划条件，规划调整主要涉及三个方面。

　　1、根据《综合实施方案》、《供地条件》及空军机场净空区内建设项目控高审批有关要求，各地块建筑应按15米控制。最终以空军机场主管部门审批意见为准，且建筑高度不得超过18米。

　　2、2201-0004地块南侧、东侧为规划街坊路一、街坊路二，红线宽度宜控制在11米豪配投资，请严格落实上位规划及规范要求。

　　3、在保证供地条件确定的用地、建筑及绿地等规划指标不减少的前提下，HD00-2201-0003、HD00-2201-0004地块容积率、绿地率可统筹核算。

　　中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，这意味着地块建筑高度从原先的18米降至现在的15米，原来每栋6层变为5层。明确两条街坊路都是11米宽，南侧街坊路没有变化，东侧街坊路由原先规划宽18米，其中7米纳入容积率，改为不占用0004地块容积率，相当于增加了地上实际使用面积。0003、0004地块占地面积分别为2.35万平方米和1.71万平方米，容积率分别为1.3和1.6，现改为统筹核算，方便后期开发企业排布建设。

　　业内人士表示，尽管海淀半壁店地块面临规划限制和客群定位等开发难点，但联合拿地的保利+建工组合具备显著优势。这两个开发商曾合作开发过海淀"保利建工.嘉华天珺"和顺义"星宸和煦"项目，拥有成熟的高端项目操盘经验。此次双方再度携手拿地，不仅能够有效分担资金压力，而且凭借其央企背景，在融资渠道和开发效率方面优势明显。

　　海淀楼市分化

　　实际上，今年以来，海淀土拍和楼市都比较活跃。

　　2025年开年至今，海淀区罕见的出让了多宗地块。1月份，中铁置业+招商+华润置地联合体和建发分食海淀东升镇朱房村双子星地块，总计斥资约182亿元，楼面价分别约为8.92万/平方米和9.506万/平方米。3月18日，经过274轮竞拍，中海以75亿竞得海淀树村地块，溢价率27.9%，楼面价约10.23万元/平方米，刷新了北京地块单价纪录。

　　在楼市端，海淀区作为北京核心板块，购房者购买意愿较为强烈，表现出较强的韧性。

　　值得注意的是，和樾望雲、和樾玉鸣、颐海澐颂三个项目表现尤为亮眼，销量曾稳居北京新盘前列。

　　3月16日，颐海澐颂开盘，官宣首次开盘销售606套，销售总额72.5亿元。截至目前，已经网签401套，成交均价90106.65元/平方米。

　　3月21日，和樾望雲、和樾玉鸣同日开盘，当日合计售出超1000套，总成交金额152亿元。这是2025年开年以来北京市场开盘项目销售首次超百亿。

　　北京住建委官网显示，截至目前，和樾玉鸣已经网签312套，成交均价104857.14元/平方米，和樾望雲网签559套，成交均价105353.24元/平方米。

　　但在海淀区，永丰北、翠湖等板块的新房去化速度却相对较缓，市场表现较为平淡。如翠湖板块的中海中旅西山观复，于2024年6月30日开盘，截至目前，网签仅42套。

　　“海淀近两年的土拍格局，从四季青顶豪到永丰科技住区豪配投资，从功德寺低密地块到朱房村城市更新，开发热点持续西移北拓，产业引擎、教育医疗配套与城市界面的迭代升级，正在取代传统环线价值成为区域增值的核心动能。”张凯表示，当区域开发形成集群效应时，半壁店地块需直面城市更新与价值重塑的双重挑战，在环线优势与生态基底之上，通过规划弹性与产品力突破，探索主城稀缺地块与区域发展势能错位中的独立价值增长路径。

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